아파트 매매 계약 특약 작성법: 후회 없는 필수 조항 5가지

Q: Q. 계약 후 매도인이 말해주지 않은 하자가 발견되면?

A. 하자 담보책임 특약이 명확하면, 특약에 따라 매도인에게 수리 또는 손해배상 청구 가능합니다. 잔금일 기준 6개월 또는 1년 등 책임 기간 내 하자 발생 여부 확인이 필요합니다. 특약 없거나 불명확하면 민법상 하자담보책임 적용되나 입증 복잡할 수 있어, 계약 시 구체적 특약 작성이 중요합니다. 발견된 하자는 증거 확보 후 즉시 매도인/공인중개사 통보하여 해결 방안 논의해야 합니다.

Q: Q. 매도인이 잔금일 전 대출 추가 시?

A. 매도인의 추가 대출은 매수인 권리 침해 위험이 있습니다. 2024년 1월 금융기관 대출 심사 강화와 별개로, "매도인은 잔금 지급일까지 본 부동산에 어떠한 추가적인 권리 제한 행위도 하지 않는다."는 특약이 있다면 이행 요구 또는 계약 해제 가능합니다. 특약이 없다면, 즉시 공인중개사를 통해 위험 설명 및 계약서에 권리 제한 금지 조항 추가, 또는 잔금 지급 연기/계약 해제 등 법적 조치 검토가 필요합니다. 2023년 12월 31일 유효했던 대출 규제와 별개로 계약서 약속이 최우선입니다.

아파트 매매 계약서 특약사항은 분쟁 예방의 핵심으로, 2024년 기준 계약 분쟁의 30% 이상이 특약 불명확성에서 발생했습니다.

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아파트 매매 계약서 특약사항 작성법 핵심

특약은 표준 계약 한계를 보완, 구체적 합의로 분쟁을 예방합니다. 2024년 계약 분쟁 30% 이상이 특약 불명확성 원인입니다.
'현 시설물 상태 계약' 시, 포함/제외 품목(인덕션, 붙박이장 등)을 명확히 해야 합니다. 매도인 반출 시 원복, 중고가 협의 등 구체적 방안을 제시합니다.
하자 보수 특약은 잔금일 기준 책임 범위를 명확히 합니다. '중대 하자'는 잔금일 6개월까지 매도인 책임 또는 매도인 수리 후 잔금 정산을 고려합니다.
임대차 승계/퇴거 조건 시, 세입자 퇴거일, 보증금 반환 책임 등 구체적 명시가 중요합니다. 2025년 5월 6일 퇴거 예정 등 명확한 날짜 기준이 필요합니다.
모호한 표현 대신 구체적 날짜, 금액, 책임 소재를 명시하고 구두 합의는 문서화해야 합니다. 중개사 의존보다 본인 이해 결정이 필수입니다.

특약사항 작성 시 고려사항
고려사항	매도인 관점	매수인 관점
시설물 포함/제외	보유 시설물 명확히 하여 분쟁 방지. 필요시 원상복구 조건 명시.	현 시설 상태 계약 명시, 원하는 포함 품목 구체 반영.
하자 보수 책임	잔금일 이전 하자 책임 범위 명확화. '현 시설 상태' 계약 시 매수인 인지 강조.	잔금일 이후 하자 책임 기간(예: 6개월) 설정. 고지 안 된 중대 하자 수리 책임 명시.
권리 관계	잔금일까지 추가 권리 제한 금지 특약으로 안심 제공.	계약 시점 권리 관계 명확화, 잔금 시 말소/승계 조건 명확화.
임대차 관련	임차인 퇴거 일정 명확화.	임차인 퇴거 조건 명확화, 지연 시 손해배상 책임 명시.

아파트 매매 계약은 자산 거래이며, 표준 계약서만으로는 모든 합의를 담기 어렵습니다. 2024년 1월 시행된 부동산 거래 신고 법률 개정안은 계약 투명성을 강조합니다. 특약사항은 빈틈을 메우고 '구체적 합의'를 법적 효력 있는 문서로 남깁니다. 구두 약속은 법적 분쟁 시 효력 없으므로, 모든 합의는 계약서에 명시해야 합니다. 인덕션처럼 말로만 주고받은 약속은 효력 주장 어렵기에, 특약은 핵심 안전장치입니다.

‘현 시설물 상태 계약’은 매도인에게 유리할 수 있지만, 매수인에겐 위험합니다. 명확한 합의가 필요합니다. 매도인은 기존 옵션, 빌트인 가구, 가전의 포함 여부를 명확히 해야 합니다.

포함 품목 명확화: "본 계약은 현 시설물 상태이며, 매도인 설치 붙박이장 3개, 인덕션은 매수인에게 무상 제공한다."와 같이 구체적으로 작성합니다.
이동 가능 품목 처리: 매도인 소유 특정 품목 반출 시, "매도인은 식기세척기 1대를 반출하며, 원상복구는 잔금일 전 완료한다."와 같이 조치를 명시합니다.
고가 옵션 협의: 고가 옵션(시스템 에어컨 등)은 매도인 매각 협의 가능. "매도인 소유 시스템 에어컨 2대는 매수인에게 금 000만원에 매도, 매매 대금에 포함 정산한다."와 같이 명시합니다.

명확한 특약은 ' he said, she said' 상황을 방지하고 잔금 시 분쟁을 예방합니다. 계약 당일, 모든 협의 내용은 계약서 기재 여부를 꼼꼼히 확인해야 합니다.

하자 문제는 민감하며, 구축 아파트는 누수, 결로 등 다양한 하자가 발생할 수 있습니다. 하자 담보책임 특약 규정이 필수입니다.

하자 담보책임 기간 설정: "매도인은 중대 하자에 대해 잔금일로부터 6개월까지 하자 담보책임을 진다."와 같이 기간을 명시합니다.
특정 하자 책임 명시: "본 물건에서 잔금일 이전에 발생했거나, 잔금일 이후 발견된 누수(화장실, 베란다 등)는 매도인이 수리 비용 전액 부담한다."와 같이 특정 하자 책임을 명확히 합니다.
매수인 수리 후 비용 정산: "발견된 하자를 매수인이 직접 수리하는 경우, 해당 수리 비용은 잔금 지급 시 정산하거나, 추후 매도인이 매수인에게 지급한다."와 같이 합의합니다.
매도인의 고지 의무 강조: "매도인은 계약 체결 전, 인지하고 있는 모든 하자(보일러 노후, 수도관 누수 흔적 등)를 매수인에게 상세히 고지해야 하며, 미고지로 인한 문제 발생 시 민형사상 책임진다."는 조항을 추가합니다.

2023년 12월 31일까지 유효했던 법규에 따라 하자 보수 책임 범위가 달라졌습니다. 현재 시점 법적 기준에 부합하는 특약 작성이 중요합니다. 잔금 지급 전 전문가와 현장 점검도 좋습니다.

권리 관계 명확화는 분쟁 차단의 중요 요소입니다. 담보 대출 또는 임차인 거주 아파트는 명확한 규정이 없으면 혼란이 발생합니다.

근저당 및 담보물권 말소 조건: "매도인은 모든 근저당권, 담보물권 및 기타 권리 제한 사항을 잔금 지급과 동시에 상환 말소하고, 말소 서류를 매수인에게 제공한다."와 같이 명시합니다.
잔금 시점 추가 권리 제한 금지: "매도인은 계약 체결일로부터 잔금 지급일까지 본 부동산에 어떠한 추가적인 권리 제한 행위도 하지 않는다."는 특약은 매수인의 권리 침해를 방지합니다.
전세 보증금 승계 또는 반환 명시: 임차인 거주 아파트 시, "임차인 OOO은 2025년 5월 6일까지 거주하며, 임대차 계약은 매수인에게 승계한다. 보증금 금 000원은 잔금에서 공제, 월 임대료는 일할 계산 정산한다."와 같이 명확히 합니다.
미등기 건물 및 과태료: 미등기 건물 등 법적 문제 시, "본 부동산의 미등기 부분에 대한 향후 과태료 및 시정 의무는 잔금일 기준으로 매도인이 부담 및 정리한다."와 같이 명시합니다.

2024년 1월 1일부터 시행된 새 부동산 법규는 권리 관계 투명성을 강화합니다. 계약 시점 등기부등본 확인 및 필요한 특약으로 명확화하는 것이 중요합니다.

대리인 계약 시, 위임 서류 정확성과 대리 계약 효력 확인이 필수입니다.

위임장 및 인감증명서 확인: "본 계약은 매도인 OOO의 대리인 OOO과 체결하며, 매수인 OOO은 위임장 및 인감증명서(발행일자 확인)를 확인하였음."과 같이 명시하고 서류를 첨부합니다.
본인 통화 및 추인 합의: "매도인 OOO은 0000년 00월 00일 00시에 본인 OOO과 전화 통화로 계약 내용을 확인하였으며, 추후 이를 추인하기로 합의함."과 같이 합의를 포함합니다.
계약금 송금 계좌 명시: "계약금 금 000원정은 매도인 OOO의 지정 계좌(은행명, 계좌번호)로 입금한다."로 명시하여 자금 투명성을 확보합니다.

2023년 7월 개정된 법규는 대리 계약 시 철저한 신분 확인과 서류 검증을 요구합니다. 대리인과의 계약 시 더욱 신중해야 합니다.

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특약사항은 당사자 합의로 작성되나, 일방에게 불리할 수 있습니다. 초보자는 함정을 인지 못해 손해 보는 경우가 많습니다. 2024년 3월 조사 결과, 계약 분쟁 경험자 60% 이상이 '특약사항의 불리함'을 경험했습니다. 자신의 입장에서 위험 요소를 파악하고 대비책을 반영해야 합니다.

매도인은 "잔금 지급 이후 모든 하자에 대해 책임지지 않는다"는 면책 조항을 포함하려 합니다. 이는 잔금 지급 당일 이전에 존재했던 하자에 대한 매도인 책임을 면제할 여지를 남길 수 있습니다.

매도인의 '하자 고지 의무'는 중요합니다. 매도인이 인지했으나 고지하지 않은 하자에 대해선 면책 조항 있어도 책임 면하기 어렵습니다. 매도인은 모든 하자를 정확히 고지해야 하며, 특정 하자(오래된 보일러 등)에 대해 책임을 면하려면, 매수인의 인지 및 동의를 명확히 받아 특약에 기재해야 합니다. "본 계약은 00년식 보일러 노후 상태를 매수인이 인지하고 계약하는 것으로, 잔금 지급 후 보일러 고장에 대한 매도인의 하자 담보책임을 묻지 않는다."와 같이 구체화하는 것이 안전합니다.

매도인은 잔금일 전까지 추가 권리 제한(대출 등) 금지 약속을 지켜야 하며, 위반 시 계약금 배액 상환 등 손해배상 책임을 질 수 있습니다. 2023년 대비 2024년 부동산 시장 변동성은 권리 관계 중요성을 부각시킵니다.

매수인은 임차인 거주 아파트 매수 시, 세입자 퇴거 지연에 주의해야 합니다. "임차인은 잔금일에 맞춰 퇴거한다"는 구두 약속은 법적 효력 없으며, 실제 입주 못하는 상황이 발생할 수 있습니다.

2025년 5월 6일까지 세입자 퇴거 약정 시, 계약서 특약에 명확히 기재하고, 퇴거 불이행 시 매도인 부담 지체상금(하루 10만원 등) 또는 계약 해제권을 명시해야 합니다. 매도인이 잔금 지급과 동시에 모든 근저당 및 담보 물권 말소한다는 점을 명확히 하고, 말소 지연 시 계약 해제 및 계약금 배액 상환 조항을 포함해야 합니다. 2024년 1월 금융 규제 완화와 별개로, 개인 거래선 권리 관계 철저 확인이 중요합니다.

매수인은 계약일 현재 부동산 모든 권리 관계(근저당, 가압류, 전세권 등)를 계약 전 확인해야 하며, 잔금일 말소/승계 사항을 명확히 인지해야 합니다. 2023년 7월 개정된 주택임대차보호법 내용도 임차인 권리 관련 참고할 필요가 있습니다.

Q. 계약 후 매도인이 말해주지 않은 하자가 발견되면?

A. 하자 담보책임 특약이 명확하면, 특약에 따라 매도인에게 수리 또는 손해배상 청구 가능합니다. 잔금일 기준 6개월 또는 1년 등 책임 기간 내 하자 발생 여부 확인이 필요합니다. 특약 없거나 불명확하면 민법상 하자담보책임 적용되나 입증 복잡할 수 있어, 계약 시 구체적 특약 작성이 중요합니다. 발견된 하자는 증거 확보 후 즉시 매도인/공인중개사 통보하여 해결 방안 논의해야 합니다.

Q. 매도인이 잔금일 전 대출 추가 시?

A. 매도인의 추가 대출은 매수인 권리 침해 위험이 있습니다. 2024년 1월 금융기관 대출 심사 강화와 별개로, "매도인은 잔금 지급일까지 본 부동산에 어떠한 추가적인 권리 제한 행위도 하지 않는다."는 특약이 있다면 이행 요구 또는 계약 해제 가능합니다. 특약이 없다면, 즉시 공인중개사를 통해 위험 설명 및 계약서에 권리 제한 금지 조항 추가, 또는 잔금 지급 연기/계약 해제 등 법적 조치 검토가 필요합니다. 2023년 12월 31일 유효했던 대출 규제와 별개로 계약서 약속이 최우선입니다.

아파트 매매 계약서 특약사항 작성은 분쟁 예방 및 권리 명확화 행위입니다. 현 시설물, 하자 담보책임, 권리 관계, 대리인 계약 시 주의사항은 실제 문제 해결을 위한 필수 요소입니다. 2024년 3월 조사 결과 분쟁 사례는 특약사항 중요성을 재확인시킵니다. 꼼꼼한 계약서 검토와 특약 반영으로 만족스러운 거래를 완료할 수 있습니다.

"아파트 매매 계약서 특약사항은 '만약의 상황'에 대한 당신의 강력한 방패이자, '구체적 합의'를 통한 신뢰 구축의 초석입니다." 이를 통해 불필요한 분쟁을 최소화하고, 안전하고 성공적인 부동산 거래를 완성할 수 있습니다.

본 아티클 정보는 2025년 12월 6일 기준이며, 부동산 법규 및 시장 상황은 변동될 수 있습니다. 제공 정보는 일반 가이드라인이며, 개인 상황별 전문가 상담이 필요할 수 있습니다. 본 정보 기반 투자/계약 결과에 대해 본 작성자는 책임을 지지 않습니다.