보증금 지키는 등기부등본 확인법: 깡통전세 완벽 예방

등기부등본은 부동산 권리 관계 파악의 기본입니다. 전세 사기 위험을 줄입니다.

인터넷등기소 발급/열람 절차

대법원 인터넷등기소에서 간편하게 가능합니다. 앱 활용 시 무료 열람도 됩니다.

• 인터넷등기소 접속 및 로그인.
• '부동산 등기' 선택 후 '열람/발급' 클릭.
• 주소 검색.
• 등기사항 종류 선택.
• 결제 (열람 700원, 발급 1,000원).
• 결과 확인 및 출력.

주의: 계약 당일과 잔금일 직전, 최소 두 번 확인하세요. 2024년 1월부터 강화된 정책에서도 주기적 확인을 강조합니다.

1. 계약 전 1차 확인: 주소, 소유자 일치 여부, 을구 권리 사항 확인.
2. 잔금일 직전 2차 확인: 계약 후 권리 관계 변동 여부 최종 확인.
3. 건축물대장 비교: 건물 현황, 위반 건축물 여부 확인.

등기부등본의 핵심: 갑구와 을구

표제부는 건물 기본 정보를, 갑구와 을구는 권리 관계를 기록합니다.

• 표제부: 건물 주소, 면적, 층수 등 기본 정보.
• 갑구 (소유권): 현재 소유자 정보, 소유권 변동 이력. 계약 상대방이 현재 소유자와 일치하는지 확인하세요.
• 을구 (소유권 외 권리): 전세권, 저당권, 근저당권, 가압류 등. 근저당권은 임대인 채무 상태를 나타냅니다.

을구의 '채권 최고액'은 깡통전세 위험 판단에 중요합니다.

깡통전세는 임대인 채무 과다로 보증금 회수가 어려울 수 있는 상태입니다. 이를 막으려면 을구의 근저당과 채권 최고액을 이해해야 합니다.

근저당과 채권 최고액 의미

근저당권은 대출 담보로 설정되는 권리입니다. 채권 최고액은 담보 설정 최대 금액으로, 원금보다 110~120% 수준입니다.

전세사기 예방 실전 체크리스트

등기부등본 외 종합적 고려가 필요합니다.

1. 계약 시점: 계약 당일, 잔금일 직전 두 번 확인 필수.
2. 실소유자 확인: 계약 상대방과 등기부등본 상 소유자 일치 확인.
3. 을구 권리 관계:
   • 근저당 채권 최고액: 주택 시세의 70~80% 초과 여부 확인.
   • 선순위 권리: 근저당, 가압류, 압류, 경매 개시 등 확인.
   • 임차권 등기: 이전 세입자 보증금 미반환 이력 확인.
4. 건축물대장 확인: 위반 건축물, 불법 증축 여부 확인.
5. 전입신고 및 확정일자: 잔금 후 즉시 받아 우선변제권 확보.
6. 전세 보증 보험 가입: 보증금 반환 위험 크게 줄임.

등기부등본은 보증금을 지키는 최전선입니다. 갑구, 을구, 채권 최고액을 꼼꼼히 확인하세요.